3月31日,南京召开新闻发布会发布稳定房地产市场的“房七条”,着力构建多维互促的住房消费体系。其中全面取消商品住房转让限制,明确商品住房在取得不动产权登记证书即可上市交易,备受市场关注。
目前尚不清楚,这是否意味着不论是新房还是二手房,自3月31日后都将清除掉所有妨碍市场交易的各项政策和制度;若全面取消商品住房转让限制,是全面清除所有妨碍商品房限售的政策,那么这将是新一线城市中第一个宣布商品房完全可自由交易的城市。这将为全国楼市健康发展提供了一个新的发展思路,有助于推动政策从楼市供给侧适当分出一些精力,进而让楼市需求侧和住房后市场等获得多一些政策关注。
当前对房地产全面祛魅是一场必然之役,祛魅工作进行得越早越好。从各地针对楼市的举措看,这个转型是痛苦的,以南京“房七条”为例,致力于房产促销的举措发力依然是主流,除了第四条“全面取消商品住房转让限制”外,其他六条都可概括为房产促销举措。同日,天津发布关于调整个人住房公积金贷款有关政策的通知,明确公积金购买第二套住房最低首付比例调整为20%等,也是房产促销举措。
这不难理解,地方土地财政和土地金融功能,虽已不复从前,但在心理和生理上存在依赖,要真正戒断其相互依赖关系,需先立后破地进行各项积极准备。为此,促销性房地产举措在各地具有普遍性,是可以理解的。
无论如何,南京全面取消商品房限售,政府在房地产领域的“放得开”已成为一个重要的政策选项,是政策与时俱进的表现,市场和各界应给予足够耐心和信心,相信各地在楼市营造交易自由环境的质量和成色上会越来越好。
这是因为楼市业已进入买方市场格局,住房已由稀缺变为充裕,这种市场竞争格局需各地在思想观念、施政纲要等方面做出适应性调整。
当前市场期待南京的“全面取消商品房限售”能得到全国各地在推动交易自由方面的更多尝试,让楼市的个体需求得到更有效的释放,即唯有让市场交易的供需主体能基于各自偏好进行正常博弈,真正让消费者偏好指引楼市航向,才能真正用消费者的真实显示偏好筑牢楼市的基座,稳楼市才能获得坚实基础。
而要真正让消费者偏好指引楼市偏好,筑牢楼市基座,就需要以消费者偏好为指归,消费者认为好的才是好的。
3月31日住建部发布了国家标准《住宅项目规范》,要求住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标,这些标准主要是基于市场一般性共识,是市场认定好房子的必要条件,而非充分条件。市场认定的好房子,还需满足市场主体的个性化确权认定,也即在明确好房子的硬性通识标准下,市场主体是释义“好房子”市场标准的最终解释方。
而且这种对好房子的评判,还具有时间上的延展性。
长期以来人们衡量房地产行业是否健康,主要基于售卖环节,认为交易量和价格企稳了,就是市场企稳了。这其实存在误区。楼市作为耐用消费品,是一种典型的跨期交易,任何跨期交易都需一个发达的交易后市场体系建设,如投资有投后市场,汽车也有汽车后市场,住房本质上背负的是人的居住权需求,同样也不可或缺住房后市场。
对于折旧期远高于汽车的住房,保养维护是主要消费场景。毕竟,住房是搬不走的物理空间,其居住的舒适度和安全感,不是一次性购买就可满足的,而是需当地公共治安综合水平、住房保质维护等各种公私服务的加持。
因此,以交易自由护航下的楼市,将放活住房后市场的健康发展,这对住房自住率较高的中国而言,意味着住房后市场将成为新的经济增长点,使各界扩充楼市健康发展的眼界。即稳楼市不仅是稳售卖市场,更应将重点放在住房后市场。
沉舟侧畔千帆过,病树前头万木春。进入周期右侧的房地产市场,在建造和交易环节会面临病去如抽丝的症状,减轻其症状的良药不是交易刺激,而是释放交易自由度,并积极开发住房后市场体系建设,真正基于住房的跨期交易特征,推动房地产的全生命周期治理。